Cuotas de HOA (y Don; ts): cómo estos costos adicionales pueden sacarlo de la propiedad de vivienda | Tasas hipotecarias, noticias y estrategia hipotecarias: los informes hipotecarios

Cuotas de HOA (y Don; ts): cómo estos costos adicionales pueden sacarlo de la propiedad de vivienda | Tasas hipotecarias, noticias y estrategia hipotecarias: los informes hipotecarios
13 enero, 2021

Las cuotas de la HOA pueden poner en peligro la aprobación de su hipoteca

Si finalmente está listo para comprar esa primera casa o un paraíso de vacaciones, probablemente crea que ya ha pagado sus cuotas y se merece la hipoteca de esa propiedad.

Pero son las cuotas de otro tipo las que pueden arruinar la aplicación de su hogar. Las cuotas de HOA requeridas por su condominio o comunidad planificada.

Beneficios de la HOA

Las comunidades multifamiliares y los desarrollos de unidades planificadas (PUD) ofrecen un valor atractivo: la oportunidad de disfrutar de un estilo de vida de bajo mantenimiento en un condominio, una casa adosada o una casa unifamiliar.

La HOA se encarga de tareas regulares como el cuidado del césped y la remoción de nieve dentro de esa comunidad, a cambio de tarifas mensuales o trimestrales.

Esto facilita la elaboración de presupuestos para las reparaciones y el mantenimiento, puede ahorrarle un seguro de vivienda y garantizar que se cuide el edificio en su ausencia.

Cuotas de HOA: lo que hacen

En un complejo de condominios, los propietarios pagan cuotas por reparaciones y seguros para áreas comunes y paredes compartidas, techos y comodidades como seguridad privada y canchas de tenis.

Las cuotas del propietario también pueden cubrir la responsabilidad y el seguro de propietario para sus unidades individuales, según la póliza de la HOA.

Con un PUD, los propietarios cubren sus propias reparaciones y el seguro de su bolsillo, pero pagan cuotas para mantener áreas comunes como caminos privados, jardinería y seguro de responsabilidad civil para la Asociación de propietarios.

Hipoteca que califica con cuotas de HOA

Comprenda que cuando financia una vivienda, las cuotas de la HOA se cuentan en su relación deuda-ingresos. Con una vivienda unifamiliar fuera de estas comunidades, aún tendrá costos de mantenimiento, pero los aseguradores no los considerarán cuando suscriban su préstamo.

“Si un prestamista lo califica hasta el máximo de lo que puede aceptar su relación deuda-ingresos, las tarifas de la Asociación de propietarios más altas que las que se consideraron desde el principio podrían afectar la aprobación de su hipoteca”, dice Travis Schmidt, oficial senior de préstamos de Scottsdale, Arizona Hipoteca de movimiento basada en.

En otras palabras, es posible que necesite más ingresos para calificar.

Dana Graham, agente de Berkshire Hathaway Home Services en Rolling Hills Estates, California, dice que los picos repentinos en las tarifas de la HOA pueden ocurrir y ocurren.

“Tuve un caso hace unos años en el que las tarifas de la HOA se aumentaron en medio del depósito en garantía”, dice Graham. “Lo sobrevivimos, pero el comprador tuvo que volver a calificar”.

Además, cuando financia un condominio, es probable que deba pagar varios meses de las cuotas de la HOA por adelantado cuando cierre el préstamo hipotecario, así como cualquier tarifa de transferencia impuesta por la HOA. Esto puede crear un desafío a la hora de cerrar.

Aprobación de HOA e hipotecas: no se trata solo de usted

Obtener una hipoteca para una residencia vinculada por una asociación de propietarios o asociación de condominios puede ser un poco más desafiante. Eso es porque el prestamista tiene que considerar varios factores importantes más allá de su solvencia.

Si la HOA no administra bien la propiedad, la garantía del prestamista (su unidad) podría perder valor. Eso hace que financiar estas propiedades sea más riesgoso para las compañías hipotecarias.

La mayoría de los criterios considerados por los prestamistas involucran la salud financiera de la Asociación de Propietarios, la calidad de la construcción, la proporción de propietarios-ocupantes a inversionistas, el progreso de la construcción y la posibilidad de demandas.

Cuestionarios de HOA

Al buscar un préstamo para una propiedad dentro de una HOA, tanto usted como la HOA deben cumplir con las pautas del prestamista.

“Estos pueden incluir las cuotas o tarifas de la asociación mensuales requeridas y la solidez de los estados financieros de la asociación”, dice Michael Goldrick, vicepresidente senior y director de préstamos de PCSB Bank en Yorktown Heights, NY

“La mayoría de los prestamistas también requieren que la HOA complete un cuestionario …, un prestamista podría tener un problema con cualquier preocupación negativa que pueda surgir en este cuestionario”.

Los elementos típicos en un cuestionario de condominio, según Fannie Mae, incluyen:

  • porcentaje de unidades vendidas o bajo contrato
  • porcentaje de propietario ocupado o alquilado
  • porcentaje de unidades con cuotas mensuales impagas (15 por ciento máximo)
  • adecuación de la cobertura del seguro
  • finalización de la construcción
  • control de la asociación – ¿propietarios o promotores?
  • regulaciones de zonificación
  • litigio pendiente (ninguno permitido contra la HOA)
  • porcentaje de unidades propiedad de un solo inversor (no más del 10, incluido el desarrollador)
  • por ciento de espacio comercial (no más del 25 por ciento)
  • restricciones de escritura
  • preocupaciones ambientales y / o usos prohibidos

Además, otras circunstancias especiales pueden poner en peligro su capacidad para obtener una hipoteca en un desarrollo multifamiliar o PUD.

¿Por qué los prestamistas son tan exigentes?

“Se pueden implementar evaluaciones especiales, además de las cuotas y tarifas mensuales, para cubrir los déficits presupuestarios anuales, los fondos de reserva o proyectos particulares de mejora de capital, como un techo nuevo o pintura exterior.

Y pueden surgir déficits presupuestarios si la asociación tiene dificultades con los propietarios de unidades vencidas ”, dice Goldrick.

“Además, para los nuevos complejos, los compradores deben saber cuántas unidades, como porcentaje del total de unidades, deben venderse para calificar para hipotecas estándar y el impacto que las unidades no vendidas pueden tener en las cuotas o tarifas mensuales de la asociación”.

Condominios garantizados y no garantizados

Obtener una hipoteca puede ser particularmente complicado cuando la residencia está ubicada en un desarrollo de condominios. Por ejemplo, para calificar para el financiamiento de la FHA, el complejo de condominios debe estar en una lista aprobada por la FHA.

“Si está utilizando financiamiento convencional, debemos determinar si la propiedad se considera o no garantizada o no garantizada mediante el uso de las pautas de Fannie Mae y Freddie Mac”, dice Schmidt. “Para determinar esto, obtenemos una certificación de condominio o un cuestionario de condominio de la asociación que hace una serie de preguntas”.

Si el condominio se considera justificable, el financiamiento puede comenzar. Si se considera que no tiene garantía, “sus opciones son más limitadas: tendría que pagar en efectivo o buscar fuentes de préstamos no tradicionales para completar el proceso”, agrega Schmidt.

Afortunadamente, obtener una hipoteca para una casa adosada o una casa unifamiliar separada dentro de un PUD suele ser más fácil. Esto se debe a que los prestatarios son propietarios de sus propios muros y terrenos, y estas propiedades se consideran viviendas de “propiedad simple con cargo” y de “línea de lote cero” para las que se aplican las pautas normales de suscripción financiera.

Verificación con Fannie, VA y FHA

Antes de solicitar una hipoteca sobre una propiedad con cuotas de condominio o HOA, conviene trabajar de cerca con su agente y hacer su tarea.

La manera más fácil es simplemente buscar en línea y ver si su condominio potencial ya está aprobado por la FHA, VA o Fannie Mae. Aquí hay enlaces a sus páginas de búsqueda:

Tenga en cuenta que Fannie Mae afirma que hará cambios en diciembre de 2016 para aumentar el número de condominios aprobados y hacerlos más fáciles de encontrar. Sin embargo, no se desanime si su HOA no aparece en la lista. Muchos no lo son, pero aún podrían cumplir con las pautas de financiamiento.

Acoso a una asociación de propietarios

Los compradores potenciales deben solicitar copias de los estados financieros más recientes de la asociación y una copia del prospecto y enmiendas del plan de oferta, si corresponde ”, sugiere Goldrick. “También puede ser útil obtener actas de reuniones recientes de la junta de la asociación”.

Además, “le recomiendo que asista a una o más reuniones de la Asociación de Propietarios durante el período de garantía sólo para ver qué está pasando”, dice Graham. “¿Alguien está causando problemas o se está discutiendo un nuevo tema de preocupación?”

Mary Blanchard, vicepresidenta y banquera hipotecaria de PrivatePlus Mortgage, con sede en Atlanta, también recomienda solicitar la póliza maestra de la asociación de propiedades, datos sobre las reparaciones y la antigüedad de la propiedad, y un cuestionario completo (el mismo que solicitará su prestamista más adelante).

“El cuestionario mostrará a los inquilinos frente a los propietarios reales”, dice Blanchard. “Si el desarrollo tiene demasiados inquilinos, podría ser una mala señal y podría obstaculizar sus oportunidades de préstamos”.

Inténtelo de nuevo, si se rechaza

Si un prestamista lo rechaza debido a una descalificación o un problema con la asociación, no se asuste.

“Comuníquese con un miembro de la junta de la asociación de propietarios de condominios o viviendas y pregunte si los propietarios de unidades pueden recomendar su banco. Pero si no hay recomendaciones disponibles, o si dos prestamistas se niegan a financiarlo, no seguiría con esa residencia ”, dice Goldrick.

Graham recomienda probar con un prestamista diferente si el primero no funciona.

“No todos los prestamistas tienen los mismos criterios, incluidos los prestamistas de cartera, que no venden su préstamo a Fannie Mae, Freddie Mac u otra fuente; conservan el papel y consideran la viabilidad de cada posible préstamo como una propuesta comercial, sin la necesidad de obtener la aprobación de un tercero ”, dice Graham.

“También hay prestamistas disponibles que representan a inversores privados que no están sujetos a las pautas de Fannie / Freddie. Su agente de bienes raíces debería poder recomendarle opciones viables “.

Si finalmente obtiene la aprobación, recuerde sopesar el riesgo de futuros aumentos en las cuotas de la asociación en su decisión antes de comprar.

“Las tarifas de la HOA no están escritas en piedra. Pueden cambiar, y debe estar preparado para eso y permitir un margen dentro de lo que puede pagar ”, dice Blanchard.

Si finalmente se le niega el financiamiento para esa propiedad vinculada a la asociación que ha estado buscando, prepárese para seguir adelante.

“Encuentre una casa diferente y comience en algún lugar con borrón y cuenta nueva en lugar de forzar un problema”, agrega Blanchard. “Hay razones por las que los prestamistas no aprueban, así que no se apegue emocionalmente cuando alguien con un interés personal, su prestamista, ve señales de alerta”.

¿Cuáles son las tasas hipotecarias de hoy?

Las tasas hipotecarias actuales dependen de si su condominio o PUD califica bajo Fannie Mae, FHA, VA o financiamiento de cartera. Un prestamista experimentado que trabaje con todos esos programas puede ayudarlo a resolver esas reglas y tarifas.